지난주 고객 한분과 융자 상담을 했다. 6페밀리를 3개나 갖고 있는 고객이고 주 수입원은 렌트수익이였다. 자기 수입이 년 30만달러 정도 된다고 호기있게 이야기 하며 2페밀리를 구입하는데 사전융자승인(Pre-approval)을 받고자 하였다.

그래서 개인세금보고 (From 1040) 세금 보고가 30만달러가 맞냐고 물어 보니 그건 잘 모르겠다고 한다. 물론 30만달러가 수입일리 없다. 렌트 수입을 세입자에게 받는 금액을 수입으로 이야기 한것이다.

각종 세금 보험 수리비 그리고 모기지 이자등을 빼고 나니 대략 10만달러 약간 넘었다. 고객의 실제 수입을 차근차근 설명해 주니 조금전 호기는 금새 사라졌다. 그럼 은행에서 융자 신청시 인정하는 수입은 어떤것이 있는지 알아보자.

1.은행에서 보는 수입기준
수입의 기본적인 심사기준은 지속성과 연속성에 중심을 두고 있다. 한 고객이 직장에 고용이 되어 수입이 있으면 주택 구입시 융자를 얻을 자격을 갖는다. 하지만 린 자금을 하루 이틀 안에 갚을 수 는 없다. 길게는 30년 짧게는 10년 15년을 지나야 모든 원금 상환이 가능하다.

많은 고객들이 최근 모기지 융자 기준이 까다롭다고 불평을 하는데 입장을 바꿔 돈을 빌려주는 입장이 되어 보자. 만약 고객이 40만달러를 30년 동안 빌려준다면 빌리는 사람의 수입을 확인하고 갚을 능력이 있는지 확인하는 것은 당연하다.

영주권을 받지 못해 주택구입을 미뤘다 영주권을 1년 전에 받았는데 이번에는 수입보고 2년 조건에 막혀 주택구입을 못하고 있다. 계속 주택가격이 올라가는 상황이라 수입 증빙이 2년이 안되었지만 은행에 문을 두드린 고객이었다. 다행히 이 고객은 상기 내용을 편지로 잘 적어 제출해서 수입 증빙이 2년이 채 되지 않았는데도 융자 승인 나왔다.

다운을 20%이상을 하고 크레딧을 잘 관리한 점들이 참작이 되어서 심사 윗선에 두세번 더 심사를 걸쳐 승인을 내려준 것이다. 또 다른 경우는 출산 휴가를 무급으로 회사를 쉰 경우도 있다. 고용된 회사에서 9년간 일을 해 왔는데 일년 전에 출산으로 1년 정도 휴직을 하고 복직이 된 경우였다.

이 경우도 상황을 편지로 잘 기술하여 2년 세금 보고가 준비 되지 않았지만 융자 승인을 받을 수 가 있었다. 물론 고객의 크레딧과 은행 잔고 등 다른 조건들이 안정적인 컨디션이었음을 참작해 상부 심사에서 승인을 내 준 경우이다.

4. 수입으로 간주 되는 수입들
고객이 이혼하여서 배우자에서 받는 수입으로는 이혼수당(Alimony)과 자녀 양육비를 수입으로 간주한다. 그리고 고객이 실직을 당해 일을 하지 않을 경우 실직수당도 수입에 해당한다.

이런 실직수당을 수입으로 잡는 예를 들어 보자. 부부가 있는데 한 명은 일을 하고 한 명은 실직을 당해 실직 수당이 지급된다면 이 경우 두 고객의 수입으로 융자를 진행한다. 이런 수입들은 융자 심사관들이 향후 3년 정도 지속적으로 받을 수 있는 항목들인지를 검토 후 수입으로 인정한다.

좀더 이런 수입들을 알아보면 장애 수당(Disability/Worker’s compensation), 은퇴연금이나 펜션(Retirement/Pension), 쇼셜시큐리티(Social Security), 연금(IRA/Annuity), 군보조금(Military/VA Benefits), 신탁금(Trust), 확증된 증여금( Inheritance/Guaranteed income), 오너 모기지등 빌려준 돈을 받는 수입(Note Receivables) 그리고 렌트 수입 등이 있다.

5. 수입으로 간주 되지 않는 수입들
기본적으로 세금 보고서에 명시 되지 않는 수입은 전부 수입으로 간주하기 힘들다. 이런 종류는 미래에 받을 수입들 간혹 고용 계약서에 해마다 수입이 증가되고 연말이면 보너스를 얼마를 확정적으로 받을 것이라고 명시한 경우 들이다.

하지만 이런 고용 계약서에 나온 수입 중에서 미래에 받을 것은 은행에선 수입으로 간주하지 않는다. 또한 캐쉬로 받은 수입들, 즉 고객이 부모로부터 월 현금으로 천불씩 받아오고 있고 이것을 은행에 입금한 내용을 보여 주더라도 은행에서 수입으로 간주하지 않는다.

간혹 부모나 자식들간에 이런 지속적인 금액을 주는 경우가 있는 데 물론 수입으로 간주하긴 어렵다. 또한 군인은 제대 후 어떤 교육를 이수하게 되면 일정 금액이 (VA Education Benefits)정부에서 지불된다. 이런 단발성 수입도 은행에선 인정하지 않는다. 법적으로 렌트가 가능한 주택이 아닌데도 방을 렌트 주어서 발생하는 수입이나 하숙 등으로 받는 보고 되지 않는 급여도 은행에서 수입으로 간주하지 않는다.

6. 1099의 수입
급여를 받기는 하나 세금을 제하지 않고 전부 수령하는 고객들은 1099 Form을 받는데 여기에 나오는 수입은 전부 수입으로 간주되지 않는다. 이런 종류의 수입을 받는 고객은 영업이나 자동차 비용등으로 영업 지출을 수입에서 공제하고 세금보고를 하기 때문에 2년치세금 보고가 필요로 하고 세금보고시 공제되는 지출을 제한 세금내는 총 수입을 은행에서 수입으로 간주한다.

1099 받는 고객들은 부동산 에젼트나 리무진 운전자들 최근 우버를 운전자들도 상당히 있다. 세금을 적게 내려고 지출을 빼는 만큼 융자 받을 수 있는 금액도 줄어든다는 것을 명심하자.

이런 입장을 충분히 이해한 고객이라면 은행의 융자기준이 절대 까다롭다고 생각하진 않을 것이다. 그래서 은행은 최소한 2년 동안의 수입 보고를 심사하길 원한다. 2년 동안 지속적으로 받은 수입으로 미래에 수입을 연속해서 받아서 대출 금액을 갚을 능력이 되는 지 심사하게 되는 것이다.

2. 2년 수입 기준의 예외
모두가 다 2년 동안 보고한 수입이 필요한 것은 아니다. 2년 수입 증빙에 예외가 되는 고객이 있는데 대표적인 예가 지금 막 학교를 졸업한 후 고용이 된 경우를 이야기 할 수 있다. 학교를 졸업 후 증빙하는 졸업장(Diploma)만 보여주면 한달 된 급여 명세서로도 수입으로 간주되어 융자가 가능하다.

하지만 이때 은행에서 보는 것은 기본 급여만 해당한다. 즉 수입에 포함 될 수 없는 항목들은 고용 계약 시 받은 보너스, 2년이 되지 않은 시간외 수당, 커미션, 보너스와 각종 추후에 받기로 예상된 수입 등은 은행에서 수입으로 간주하지 않는다.

이런 각종 부수적인 수입을 수입으로 간주 받기 위해서 2년 동안 받은 각종 수입들을 증빙해 보이면 2년치 평균을 기본급여 외 수입으로 인정 받을 수가 있다. 또 다른 경우는 군대에서 제대를 한 경우도 2년치 수입을 요하지 않는다. 즉 제대증빙 서류(Discharge Papers)를 보여주면 학교 졸업과 동일한 조건으로 첫 달치 급여만으로 융자가 가능하다.

3. 2년이 안 되는 경우의 예들
현장에서 융자를 하다 보면 상기 조건에 못 미치는 고객들이 허다하다. 예를 들면 이민 와서 영주권 신청으로 노동허가를 받은 지가 2년이 안되어 일은 2년 이상 하였지만 수입 보고를 1년 조금 넘게 했을 경우인데 실재로 필자의 현재 주택구입 고객 중 이런 상황에 처한 고객이 있다.