미국에서부동산소유권의형태와방법에대해 이해하는 것은 매우 중요합니다.이것은미국에서집을구입하거나부동산에 투자할 때 반드시알아둬야 할내용중하나이기도 합니다.부동산소유권,혹은이를증명해주는공식문서를타이틀이라고하는데미국생활에서의외로자주접하는단어중하나이며부동산과동산의경우에모두사용됩니다. 아래 내용으로 정리해 보았습니다.소유권의형태는다른부동산과마찬가지로각주법의지배를받고있다.부동산소유권의형태는크게단독소유(SoleOwnershipandSeparateproperty),단독소유는말그대로한사람의자연인이나하나의법인,혹은법에서인정하는하나의개체가소유권을가지는것이다.그리고한명이상의사람이나하나이상의개체가부동산을함께소유하는형식의공동소유가있다.공동소유에는법적으로몇가지정해놓은형태에따라서매매,융자,세무,이혼,상속시 각각다른소유권 변화의결과를가져올수있다.따라서부동산을공동소유할때에는각소유형태에따른법률적 특징을잘이해하고 본인의상황을고려해야한다.소유권의설정은부동산구입시에스크로클로징때받게되는부동산의양도문서에본인들이선택한소유권의형태를기입해야한다는뜻이다.가장많이 활용하는다섯 가지공동소유 방식에대해더자세히알아보자.1) JointTenancy(withtherightofsurvivorship)2명이상의사람이소유를하는형태로이들중한사람이사망하게되면사망자의지분이남은사람에게똑같이분배되어귀속된다.그리고소유권자중한사람이자신의지분을매매또는융자받으려할때는반드시다른소유권자의동의를받거나법원에분리소송을해야한다.미국에서가장많이선호하는형태이다.2) TenancyinCommon이형태의소유권은지분을부동산을지인과함께구입시많이사용하는방식으로지분의소유권자가자신의소유권에대한권리나상속을알아서결정할수있으면지분을매매또는담보로융자도받을수있다.3) TenantsbyEntirety이소유형태는부부에게만해당된다.두사람중한명이사망하면모든권리가남은생존자에게승계되는공동소유권이며,주에따라적용하는개념에차이가있을수있다.4)CommunityProperty반드시부부에게만해당되는소유권의형태이며결혼과동시결혼생활동안늘어난부동산에대한권리를부부가동등하다는것에초점을두었으므로한사람의이름이부동산Deed에올라가있지않더라도부부중한명이사망하면자동으로생존배우자에게소유권이넘어간다.자녀에게상속할수없다.상속시코스트베이스가높아다른소유형태보다길게보면세금측면에서유리하다.5)LifeEstateLife Estate는 Deed 자체가순서가정해져있다.A라는사람이현재소유권을가지고있으며,A사망시B가그소유권을가지는 방식이다.예를들어어머니가 생존시에는 자신의소유권으로집을 보유하고 사망하면아들에게집을유산으로물려주려고할때많이사용하는소유권 형태이다.지난2~3년동안많은부동산매매가 이루어졌다.이제차분히자신이가지고있는부동산등기소유권이어떤것인지살펴보자.그리고변화된시점에맞춰필요하면등기변경을하는것도좋을듯하다.미국의경우한국과는다르게등기변경이쉽고간단하다.편리하게 친분이있는부동산에이전트를통해서문의해도좋을듯하다.

미국에선 부동산 소유권이 다르고 또 주별로 다르다고 하는데 맞는 건가요?

남편이 결혼전에 장만한 집에 배우자의 이름을 추가하여 joint owner로 하고 싶으면보편적으로 Quitclaim deed라는걸 작성해서 내면 되나요? 아니면 다른 양식을 사용해야 할까요?country recorder office에 물어봐도 도움을 받을 수 있을까요?관련하여 어떤정보든 감사하겠습니다.

현재 소유한 집은 없는 first home buyer입니다현재 annual income은 12~14만불(salary)이고 down payment는 20만불이 준비되어 있습니다.추가로 10만불을 가지있어 수리 및 경비로 사용 예정입니다.(남는 돈은 추후에 싱글 홈 구매에 사용 예정입니다.)제 생각에는 60만불까지는 loan이 나올 것같고 80만불정도에서 멀티 유닛을 찾고 있습니다.제 질문은 아래와 같습니다.1. 제가 생각한 target price에 가능할지와 이 보다 많은 loan을 받을 수 있는 방법을 문의드립니다.2. 이 정도 budget으로 현재 구매 가능한 지역 을 문의드립니다.감사합니다.

코로나19 이전과 이후 주택 리스팅은 지난 5년 평균의 절반밖에 되지않고 바이어도 줄었습니다. 그러나 선호 지역이면서 거주용일 경우 주택 매매는 멀티플 오퍼 상황인 경우가 많습니다. 셧다운이 풀리면 이같은 거주용 주택 매매를 중심으로 회복이 진행되겠지만 거래량은 줄어들 것으로 봅니다. 업계에서는 내년 이자율이 3% 이하가 될 것으로 예측하지만 낮은 모기지 이자율이 구매 결정의 중요 모티브는 아니게 될 겁니다. 수요가 많은 주택 부동산 투자도 새 플랜이 필요해 보입니다.모기지는 낮은 이자율을 유지하고 있지만 다운페이 최소 20%, 크레딧 스코어 700점대 요구 등 조건에 따라 옵션을 붙일 수 있습니다. 특히 페이먼트 가능 능력 측정을 위해 강화된'직업 심사'를 실시하고 있습니다. 여기에 여유자금 확보를 위한 HELOC등 주택 에퀴티를 이용한 융자 등은 일부 은행의 경우 아예 프로그램을 없앤 경우도 많습니다. 앞으로 주택 시장 투자는 충분한 현금 확보가 우선 될 것으로 보입니다.그리고 모기지를 이용하더라도 싼 이자에 많은 다운으로 페이먼트를 최대한 낮추는 것이 중요합니다. 앞으로도 주택을 원하는 테넌트는 꾸준히 있겠지만 당분간 경제 상황이 전반적으로 어렵다는 가정 하에서 지금 보다 낮은 렌트비를 책정하는 것이 중요하다고 봅니다. 앞으로는 가능하면 하우스나 디태치드 된 타운 홈을 구입하는 것이 유리하다고 봅니다. 이번 코로나로 인해서 주택 선호 스타일도 변화가 올듯합니다. 재택 근무가 늘며 집의 일정 공간을 개인 사무실로 쓰거나 방이 많은 구조로 선호될 수 있습니다. 또 텃밭이 가능하고 렌트 수입을 올릴 ADU 유닛 건설이 가능한 충분한 땅을 가지고, 이웃과의 공간이 충분한 하우스가 추후 테넌트에게도 선호될 것으로 예상됩니다. 앞으로 테넌트와 계약시에는 특히 페이가 가능한지 여부를 면밀히 확인하고 되도록 현재까지 시세 보다 약간 낮게 장기 계약을 유도하고 주택에 오래 거주가 가능한 업그레이드와 최상의 상태를 유지하는 게 테넌트 유치 시 좀 더 유리하다고 봅니다.

Q. 렌트용 주택을 사려하는 데 유동인구는 많지만 가격이 높은 도심이 좋을까요? 외곽 지역에 주택을 구입해서 렌트를 한다면 좋은 투자가 될까요?A. Rentcafe의 최신자료에 따르면 전국 50대 대도시의 주변의 1105개의 외곽도시 중 242곳이 홈오너보다 렌터의 숫자가 많고 이 중 103개의 도시들이 최근 10년간 렌터의 숫자가 홈오너를 추월했으며 향후 5년간 57개 정도의 도시가 테넌트가 오너의 숫자를 앞지를 것으로 전망되고 있습니다.Commercial Observe에 따르면 외곽 테넌트의 55% 정도가 45세 미만에 중간수입은 $50000으로 조사되었습니다. 특히 마이애미와 LA 그리고 워싱턴DC의 외곽 지역들이 테넌트 비율이 높은 것으로 알려졌습니다.앞으로 팬데믹 변이의 영향으로 재택근무와 제한적인 출퇴근이 병행되는 하이브리드 형태가 유지되고 외곽을 연결하는 Metro 등의 대중교통이 이용 가능하며 당장 주택을 처분하고 완전히 생활환경이 다른 타주로의 이주보다는 오른 집값 속에서 일단 렌트를 원하는 이들을 중심으로 외곽 지역 렌트 증가는 유지될 전망입니다. 이에 따라 팬데믹 이후에는 특히 외곽의 하우스를 구입해서 임대업을 하는 투자가들이 늘어나고 있습니다.상대적으로 가격이 저렴하고 중심부보다는 낮은 렌트인컴이 가능하지만 안정적이기만 한다면 좋은 투자 대안이 될 수 있다고 봅니다. 단순한 단기간의 플립 투자 형태에서 장기 보유로 방향을 바꾸는 투자자들이 늘고 있습니다. Compare.com의 조사에 따르면 설문 응답자 1000명 중 1시간 내외의 통근은 문제가 없다고 50% 정도가 답변했고 좀 더 여유로운 삶의 스타일을 추구하는 40대까지의 젊은 층에게는 외곽지역이 매력이 있다고 생각하는 것으로 나타나고 있습니다. 1980년대만 해도 58%의 주택 구입자들이 18세 미만의 자녀가 있는 경우였지만 현재는 33%로 줄었고 이에 따라 싱글족들은 대도시의 경우 단기 렌트에 더 관심을 가지게 되는 상황이 나타나고 있고 젊은 부부나 은퇴자들의 경우 외곽에 집중하는 모습이 한동안 이어질 전망입니다.

정서적 애완동물필요 증명과 판매새법AB 468주거용 임대 건물주가 세입자 개 때문에 신경이 쓰인다는 문의가 있다.임대 계약서에는 개나 고양이를 키울 수 없다고 되어 있지만 세입자는 의사로부터 정서적 애완동물이 필요하다는 소견서가 있다면서 애완견에 대한 항의를 하지 말라고 한단다.건물주는 어떤 대처 방법이 있느냐는 문의도 있다. 어떤 건물주는 편지를 쓰 준 의사한테도 항의했다는 사람도 있다. 세입자의 외관 모양만으로는 저 사람이 정서적으로 도움이 필요한 애완동물이 필요한 가, 안인가를 분별 할 수가 없다.건물주 입장에서는, 혹시라도 개가 다른 세입자나 방문자한테 혐오감을 줄 수도 있고, 다른 사람한테 상해를 끼치고, carpet을 훼손 할 수 있기 때문에 다른 부대비용도 걱정이 된다.이런 사회적 문제가 있기 때문에 새로운 법이 제정되었다. 의료 종사자가 정서적 도움이 되는 동물 허락 소견서를 남발하는 것을 제한하기 위해서 새로운 법이 제정된 것이다. 그리고 정서적 애완 동물이라면서 허풍치면서 판매하는 행위를 금지시키자는 것이다.기존 법은 개와 고양이의 판매를 규제하고 있다. 기존 법은 구두 또는 서면으로 사기적으로 자기가 자격이 있는 안 내견 주인이 될 것이다, 조련사 또는 조련사 면허 소유자, 또는 안 내견 (guide), 문을 두들려 주거나 소리를 내어서 신호를 주는 개 (signal) 또는 장애인을 위해서 도움을 주는 (service dog) 개 라고 사칭 했을 때에는 6 개월 이하의 징역 또는 $1,000 이하의 벌금 또는 양자에 처한다.AB 468은 또한 정서적 지원 개를 제공하는 사람 또는 판매하는 사람은, 개가, 안 내견 (guide), 신호 견 (signal)또는 도움을 주는 개 (service dog)로서필요한 특별 훈련을 받지 않았음을 통지하도록 요구한다.새 법은, 개인 또는 사업체에서 특별히 정서적 지원을 하는 개, (emotional support dog), 안내견, 신호를 주는 개, 장애인한테 도움을 주는 조력하는 개 (service dog)로서 훈련을 받지 않은 개라는 것을 서면으로 구입자나 수령하는 사람한테 통고해야 된다.안내견, 신호를 주는 개, 조력 할 수 있는 개로서의 자격이나 특권이 없는 개라는 것을 알면서도 사기적으로 자기가 이러한 개 주인, 조련사, 조련 면허자라고 한다면 경범죄에 처한다.그리고 정서적지원견을 위한 증명서, 꼬리표, 조끼, 목줄 또는 투구 (harness) 장비를제공하는 사람은 개 구입자에게 해당 개가 정서적 지원견, 안내견, 장애인을 위한 신호 또는 service 에 부여되는 권리와 특권을 부여 할 수 있는 개가 안이라는 사실을 구입자 또는 수령자한테 서면 통고를 하도록 요구한다.새 법은, 또한 의료 종사자가 유효한 면허도 없이, 환자와의 특별한 관계 수립과 법에서 요구하는 특별한 요구 사항을 준수하지 않고서는 환자가 정서적 도움을 주는 개가 필요하다는 서류를 발급하는 것을 금한다.만약에 정서적 도움이 되는 애완동물의 필요성이 있다는 서류를 제공하기 위해서는 환자와 최저 30 일 간 관계가 유지된 임상 평가를 완료해야 된다.새 법은, 서면 통고 요구를 위반하거나 또는 법에 의해서 정서적 보조견의 권리와 특권을 누릴 자격이 없는 개라는 것을 알면서도 고의적 거짓 설명을 해서 판매 또는 판매를 제안하는 것을 시도하면 민사 및 형사 처벌에 처한다.새 법은, 기존의 연방법과 주법에서 개인의 합리적인 권리와 평등한 주거 권리를 제한하거나 변경하는 것으로 해석되어서는 안된다고 명시하고 있다.AB 468은 의료 종사자가 다음을 포함하여 지정된 요구 사항을 준수하지 않는 한 의료 종사자가 정서적 도움이 되는 개가 필요하다는 소견서를 제공하는 것을 금지한다.여기에는,1.유효한 license 보유2.문서를 제공하기 전 최소 30일 동안 해당 제공자와 환자와의 관계를 수립하고,3.정서적 지원견의 필요성에 대한 환자의 임상 평가를 완료해야 된다.이 법은 의료 종사자가 합리적인 편의 및 주택에 대한 평등권, 개인의 권리와 관련된 기존 연방법 및 주법을 제한하거나 변경하는 것으로 해석해서는 안 된다고 명시하고 있다.그러나 정서적 도움을 주는 개 (ESA/ Emotional Support Animal)에 대한 합당한 편의를 요청하는 세입자를 집주인이 대하는 방법과 집주인이 그 요청을 확인하기 위해 요청할 수 있는 문서 유형에 관한 연방법이나 주법은 변경되지 않는다.HUD의 최근 지침서를 보면 된다."Assessing a Person’s Request to Have an Animal as a Reasonable Accommodation Under the Fair Housing Act.이 지침에는 정서적 도움을 주는 개에 대해 허용 가능한 검증 방법과 광범위한 목록을 포함하는 검증자라는 제목에 나타나 있다.통고 필수 사항 :AB 468에서 2 종류 통고 할 것을 요구한다.첫째, 개인 또는 사업체에서 정서적 도움이 되는 목적으로 개를 판매 할 때는 구입자 또는 개를 인수 받는 사람한테 서면 통고를 해야 된다. 서면 통고에는 이 개는, 안내견 또는 신호 견 (signal) 또는 service dog자격을 갖추는데 필요한 특수 훈련을 받지 않았다는 서면 통고를 해야 된다. 그리고 안 내견, 신호견 또는 도움을 주는 개로서 면허를 받았거나 자격을 갖췄거나 식별할 수 있는 소유자 또는 조련사라고 고의로 사기를 치는 것은 경범죄에 속한다.둘째, 정서적 지원 동물을 위한 증명서, 신분증, 꼬리표, 조끼, 목줄 또는 개를 조절 할 수 있는 도구 (harness)를 판매하거나 제공하는 사람 또는 사업체는 정서적 안내견 (ESA)에 대한 권리를 부여하지 않는다는 내용의 서면 통고를 구매자 또는 수령인에게 제공해야 된다. 안내견이 안이라는 것을 알고 있으면서도 고의적으로 사기를 치는 것은 경범죄에 속한다.2022 년 1 월 1 일부터 시행

구입자 검사 능력대부분의구입자나 부동산 업자도 부동산 결함 검사를 할 줄 모른다. 법에서는, 부동산 업자는 육안으로 검사 할 의무가 있다. 대부분의 부동산 업자나 일반인은 눈 앞에 결함이 있는데도 결함인지, 안인지 구분을 못한다.부동산 업자가 결함 검사를 할 줄 모르기 때문에, 엉터리 주택 검사원의 검사 보고서를 빼껴 썼다가, 부동산 업자가 “태만” 소송을 당한 사건이 있다. 부동산 업자가 검사를 잘 할 것이라고 생각하면 안 된다. 실제로 오랜 건축 경험이 있어야 건축 결함을 알 수 있다.구입자 검사 의무와 검사 범위는 각 상황에 따라서 다르다.구입자가 결함을 판단 할 능력과 충분한 전문 지식, 어느 정도 조사했는가, 검사 과정에서 합리적인 조사를 했는가, 전문가와 상담을 해서 알게 된 것인가 ? 구입자의 검사 표준과 능력에는 2 가지로 나눌 수 있다.첫째는, 판매자의 진술에 의존 또는 판매자가 적절한 결함을 밝혔는가 ?둘째는, 구입자가 부동산 검사를 했는가 ? 검사에서 무엇을 발견 했는가 ?구입자가 물리적 검사를 할 때에, 육안으로 결함 상태 또는 구입자 결함 분별 지식, 경험에 의존해서 조사한 것이지 “합리적인 사람이란 가설”에 의존해서 찾는 것이 안이다.이러한 문제 결정은 판매자나 부동산 업자 설명에 대해서 구입자의 지식, 경험에 의해서 결함의 성격, 중요성 또는 결함이 숨겨져 있는 상황에 따라서 결정해야 된다.결함이 육안으로명백하게 노출되어 있었기에 어느 누구나 쉽게 볼 수 있는 것을 두고서도 결함을 못 찾았다면, 구입자는 결함 상태를 발견 못한 것이므로 판매자로부터 피해 보상을 받을 수 없다. 구입자가 ‘객관적이고 합리적인 사람의 표준“ 또는 ”일반 구입자의 지식, 교육과 경험 기준“에서 검사 능력을 판단한다.계약상 구입자한테 검사 권리 부여 :계약에서 구입자한테 독립적인 조사나 검사를 부여 했을 때에, 구입자가 판매자 또는 판매자 부동산 업자한테 의존 했다는 문제는 서로 상충되어 있다.구입자가 17 개월 내에 검사 계약 :광산 구입자가 17 개월 이내에 부동산 검사를 한다고 계약했다. 법원은, 판매자의 허위 설명에 대한 책임이 없다. “구입자는 판매자 진술에 의존하지 않고서 구입자 자신의 조사에 의존한다고 합의 한 것이다.다른 사건에서는, 구입자가 검사를 했건 안했건 또는 조사를 통해서 사기를 발견 못했더라도 판매자 진술에 의존했다는 상충된 판결이 있다.구입자가 7 일 이내에 재정 기록 검토 :매매 계약서에 “ 수입과 경비 기록을 받은 7 일 이내에 확인 조사”한다고 했다. 구입자는 독립적으로 조사 할 전문가를 채용했다. 조사 결과 건물은 년간 $19,295 의 순 수입이 안 된다. 계속해서 손실을 보게 된다고 했다. 구입자는 60 일후에서야 계약 취소 통고를 했다.법원은, 구입자가 서면 계약 조건 또는 수입과 지출에 관련된 조사를 한 결과 허위 자료이었기에 계약을 취소할 권리가 있다. 계약서에는 구입자한테 조사 권한을 부여했지만, 구입자는 “순 수입” 허위 진술에 대한 계약을 취소할 권리를 포기하지 않았다. “서류 수령 후 7 일”은 과거 수입과 지출 감사 형태로 해석된다. 그러나 구입자가 허위 설명에 대한 취소 권리는 제한되지 않았다. 예로서, 항목별 자본 투자비용이 안인 운영 경비 또는 수입 또는 지출에 대한 불일치를 나타내고 있다.공공 기록 조사 의무 :구입자는 판매자가 허위 또는 사실을 밝히지 않은 것을 찾기 위해서 공공기록을 조사 할 필요가 없다 또는 있다는 상충된 판결이 있다.공공 기록 검토 의무 없다 :공공 기록 검토로 사실 확인을 할 수 있지만 구입자는 판매자 태만 또는 고의적 허위 진술에 의존 할 수 있다. 예로서, 부동산 업자가 전기선 지역권이 주택 건축과 상관없다, 홍수 지대, 땅 면적, 지목법 위반, 담보물, 귀퉁이 땅 같은 것을 판매자 설명에 의존하면 되었지 구입자가 공공기록을 조사 할 의무가 없다고 판결했다.공공 기록 검토 의무 있다:구입자는 판매자가 밝힌 중요한 결함은 공공 기록에서 발견했어야 된다는 사건도 있다.Mobilehome Park 판매 계약서에 44 동 건축 허가인데 지역권 검토 조건으로 판다고 했다. 5 동의 위치는 석유회사에서 언제든지 배관 관리를 위해 출입할 권리가 있는 지역권이 있다. 구입자가 장소 구경을 했을 때는 5 동이 배관 위에 있었지만, 석유회사 배관 공사를 위해서 5 동을 임시로 이동 시키고는 공사 후에는 다시 옛 자리에 옮겨 두었다. 구입 후에 석유회사는 5 동을 치워 달라고 요구했다. 구입자는 사기 당했다고 소송했다.법원은, 공공 기록에서 지역권 (easement) 조사를 했다면 이 사실을 알 수 있었든 것이므로 판매자는 사실을 밝힐 의무를 완수 했다고 판결했다.전문 지식 구입자 :구입자 2 사람 가운데 한 사람은 토목기사, 또 한 사람은 감정사이고 융자 브로커이다. 이들은 부동산 매매를 알고, 필요한 수리와 비용까지도 잘 안다. 이들은 계약 이전에 부동산 검사를 했고 또 카운티 건축과에 찾어가서 건물 기록 조사도 했다.부동산 상태는 수리할 것이 많고 방취되어 있었기에 육안으로 쉽게 모든 결함을 볼 수 있는 상태였다.구입자는 판매자가 중요한 결함을 밝히지 않았고 거짓말 했다고 주장했다.법원은, 비록 부동산 상태를 거짓 설명하고 숨겼다고 주장하지만, 구입자들은 부동산 검사를 했고, 합당하게 자세히 검사를 했으므로 무엇이 잘못 된 것인가를 알고 있었으므로 판매자가 은폐한 것은 아무것도 없다고 판결했다.검사원 채용 :실제로 건축 공사 현장에서 집을 수리하고 부동산 개발 경험이 없는 일반인은 결함이 눈에 보이는 되도 결함이 있는 것인지 고장이 난 것인가를 알지 못 한다.대부분의 부동산 업자도 마찬 갖이다. 그러다 보니 전문 검사원을 채용한다. 하지만 엉터리 검사원도 많다.나는 건축, 주택 수리, 부동산 개발 사업 경험이 있고 General Contractor 면허증 (B 352545)도 있다. 시청 건축과에서 planning commission 으로도 일을 했었다.우연히 부동산에 관심을 갖이게 되어 부동산 업을 하면서 주택이나 상가 건물 매매를 하게 된다. 이때에 구입자들은 전문 검사원을 채용한다. 이들이 어떤 것이 잘못 되었다면서 검사 보고서를 작성한다. 그런데 아무런 결함이 없는데도 잘못 된 것이라면서 검사 보고서에 기록 된 것을 발견하게 되는 경우가 허다하다. 그러므로 검사원을 채용하더라도 경험이 많은 사람을 채용해야 된다. 검사원 잘 못 채용하게 되면 매매가 깨질 수 있다.그리고 판매자는 집을 판매하기 이전에 잘못된 결함을 시정 해 둠으로서 시간 절약이 되고 주택 가격도 제되로 받을 수 있다.Escrow 중에 시정을 할려면 짧은 시간에 수리 한다는 것이 쉽지 않고, 비용도 더 많이 지출 될 수 있다.

미국 LA 한인타운에 있는 한인 건축사무소가 미국에서 가장 권위 있는 건축디자인상을 수상해 화제가 됐다. 모상덕 대표와 강형석 대표가 설립ㆍ운영 중인 ‘앤드모어 파트너스(Andmore Partners)’가 주인공이다. 이 회사는 미국 서부지역주택건축협컨퍼런스(PCBC)가 주최하는 ‘골드너겟 어워드’ 2개 부문에서 상을 받았다.앤드모어 파트너스모상덕 대표는“신규 주택 공급이 부족한 LA는 민간 건설사에게 기회가 될 수 있다”며 “특히 세계적인 수준의 주택 기술력을 보유한 ‘K-건설’의 역량을 보여줬으면 한다”고 밝혔다.△앤드모어 파트너스에 대해 소개한다면.=미국 LA에 소재한 설계사다. 현재 20여 개의 주택 프로젝트를 진행 중이다. 최근 한국 반도건설이 미국 한인타운에 직접 개발하는 153세대 규모의 주상복합 프로젝트 설계를 맡았다.부동산 개발도 하고 있다. 한국과 미국의 투자자들을 유치해 현재까지 총 3개의 아파트 개발을 완료했다. 현재 4번째 주상복합 아파트 개발을 위한 부지를 작년에 매입해 디자인 및 인ㆍ허가 절차를 밟고 있다. 이런 경험을 바탕으로 한국의 자산운용사ㆍ기업들의 미국 아파트 개발ㆍ투자를 위한 컨설팅도 하고 있다.△LA에서 주택의 설계ㆍ개발을 하는 이유는.= LA는 미국에서 뉴욕에 이어 두 번째로 큰 도시다. ITㆍ영화산업의 발달로 인해 매년 3∼4만명의 인구가 몰려들고 있지만, 주택은 턱없이 부족하다. 수치로 보면 실감이 난다. 미국 내 자가보유율은 64％ 정도인데, 캘리포니아주는 54％ 수준이며 LA는 36％에 그친다. 이는 그만큼 향후 주택산업의 성장성이 기대된다는 뜻이다. LA시에서도 매년 2만 세대 공급을 목표로 대중교통주거지(TOC) 인센티브를 적용해 용적률을 80％까지 올려주는 등 주택 공급에 신경쓰고 있는 것도 매력적이다.△어떤 주택이 인기가 있나.= 주택 설계는 물론, 개발도 함께 진행하는 사례가 많기 때문에 테넌트(tenant, 세입자)에 대한 충분한 검토까지 하는 편이다. 최근 캘리포니아주의 집값이 급등하면서 3∼4인 가족은 좀더 저렴한 인근 텍사스주로 이동하는 사례가 많다. 반면 ITㆍ영화산업의 엄청난 발달로 인해 전문 인력이 상당히 몰려 드는 추세다. 이들은 주로 소득 수준이 높은 1∼2인 가구로, 다른 주택과 차별되는 외관과 디자인에 자부심을 가진다. 대표적으로 램파트 로프트의 경우 LA 일몰에서 영감을 얻어 디자인한 것으로, 테넌트들이 줄을 서서 다음 기회를 노릴 정도로 반응이 좋다.△한국 건설사의 LA 진출은 어떤가.= GS건설, 반도건설, 요진건설산업, 우미건설 등 한국에서 주로 주택사업을 추진해 온 건설사들이 많은 관심을 가지고 있는 것으로 알고 있다. 이들은 부지 매입, 인ㆍ허가 등 추진을 위한 현지 네트워크 확충에 신경쓰고 있다. 이들이 가장 많은 관심을 기울이는 지역은 LA 한인타운이다. LA에서도 가장 건축 규제가 자유롭고 개발 열기도 뜨겁기 때문이다. 하지만 한국처럼 대규모 공공택지나 정비사업에서 1000가구 이상 공급해 수익을 확보하는 방식은 사실상 불가능하다. 한국과 달리 선분양도 없어, 자금을 투입해 시공을 마친 뒤 분양해야 한다. 주택 공급에 대한 패러다임을 완전히 바꿔야 한다는 소리다.

■ 1031 익스체인지란투자용 부동산을 매매한 후 특정 기간 내에 또 다른 투자용 부동산을 구입할 경우 양도소득세 등을 면제해주는 연방 세법이다. 단독주택과 아파트, 콘도와 타운하우스 등 주거용 렌탈 프라퍼티와 상가 건물, 토지까지 다양한 부동산 교환이 가능하다. 단 매각(클로징 기준) 후 45일(calendar date) 내에 교환할 매물 후보(3개까지)를 찾아야하고 매입 클로징은 180일 이내에 완료해야 한다. 180일 기간은 연장되지 않는다.상업용 부동산 시장 호황으로 1031 익스체인지 매물을 찾기가 힘들어지면서 한인 투자자들에게 공동투자 형태인 DST 상업용 부동산이 인기를 끌고 있다.특히 고령화되고 있는 많은 한인 투자자들이 노년에 자유롭게 시간과 여유를 보내고 싶지만 부동산 관리가 점점 더 큰 부담으로 다가오고 있는 것이 현실이다. 문제는 관리가 어려워서 팔자니 세금부담이 너무 많아 재산이 현저히 줄게 되고 또 세금을 낸 후에 남은 돈으로 투자할 곳이 마땅치 않아서 여유로운 은퇴생활이 어려울 수 있다는 점이다.이런 이유 등으로 많은 부동산 소유주들이 자신의 건물을 팔고난 후 ▲1031 교환이 허용되고 ▲직접 관리를 하지 않아도 되며 ▲규모가 크고 우량의 테넌트가 있는 부동산으로 재투자 할 수 있는 방법으로 2004년부터 연방 국세청(IRS)이 허용하고 있는 DST(Delaware Statutory Trust) 형태의 부동산 지분소유 투자가 이미 주류사회에서는 각광을 받고 있으며 한인사회에서도 인기가 늘고 있다.DST 부동산의 가장 큰 장점으로는 건물 관리 부담에서 벗어날 수 있다는 것이다. DST 부동산은 규모가 큰 부동산을 공동소유하기에 개인이 직접 관리하거나 은행융자를 해야 하는 부담에서 벗어날 수 있으며 안정적인 수입을 기대할 수 있다. 만약 1031 교환으로 다른 부동산으로 재투자 하지 않으면 가주 주민의 경우 발생하는 세금부담은 약 33% 정도가 될 수 있다.DST 부동산은 개인 투자자가 구입할 수 없는, 우량의 테넌트를 보유한 대형 부동산에 주로 투자되기 때문에 매달 안정적인 수입을 기대할 수 있다. 일반적으로 개인이 소유할 수 있는 건물은 규모가 작지만 여러 사람이 공동으로 투자하면 규모가 큰 상가나 메디컬 건물, 아파트 건물과 창고 등을 공동 소유할 수 있다.또한 DST 부동산은 자녀나 배우자에게 상속 시 ‘과세 대상 기준’(Step-Up Tax Basis) 세금혜택을 받기 때문에 양도소득세나 상속세를 없애거나 최소화 할 수 있다. 이밖에 DST 부동산은 분산투자로 투자의 위험을 낮추고 분산상속도 가능하다.일반적으로 최소 투자액이 10만달러부터 시작하기 때문에 다양한 부동산을 미 전지역에 투자하여 위험부담을 줄일 수 있다.한인타운에서 DST 부동산 거래와 자문을 전문적으로 해주고 있는 한 공인회계사는 “ 1031 매물을 찾기가 어렵거나 관리에 부담을 느끼는 한인들의 문의와 관심이 늘고 있다”며 “특히 상업용 부동산 시장은 경기의 영향을 받을 수 있기 때문에 LA 뿐만 아니라 미 전국에서 좋은 테넌트를 확보한 안정된 상업용 부동산 매물에 투자하는 것이 중요하다”고 말했다.

부동산 공동 투자를 위한 준비사항들투자한 지분 만큼 개인소유권 인정발생한 수익에 대해 각자 세금보고가족끼리 투자시 조인트테넌시 이용친구나 친척 또는 여러 사람들이 투자 목적으로 주택을 공동 구입할 때가 있다. 2명 이상이 힘을 합치면 혼자서 투자하는 것 보다 다운페이먼트와 매월 내야 하는 모기지 페이먼트 부담을 덜 수 있다는 장점이 있다. 또한 공동으로 소유하기 때문에 부동산 관리도 혼자일 때보다 쉽게 할 수 있다.공동 투자가 좋기는 하지만 그렇다고 그냥 말로만 모든 절차와 운영방식을 정할 수는 없다. 아무래도 돈과 관련이 있기 때문에 투자자간에 서로를 보호하고 효과적으로 부동산을 운영하기 위해 모든 것은 서류로 만들어놓고 투자자끼리 규칙을 미리 정하는 것이 좋다.다음은 공동 투자를 위한 몇가지 조언들이다.▶소유권 등기 형태공동투자에서 가장 중요한 항목이다. 소유권을 잘못 등기하면 투자가간에 싸움이 생기고 갈등이 발생하게 되므로 잘 결정해야 된다.부동산 소유권 방식으로 주로 사용되는 것 중에서 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common:TIC)가 있다. TIC는 공동투자를 하는 사람들이 주로 이용하는 것으로 투자한 지분 만큼 개인 소유권이 인정되는 등기 방식이다. TIC는 자신이 갖고 있는 지분을 다른 사람에게 매각할 수 있으며 상속이나 유언을 통해 가족에게 넘겨 줄 수도 있다.3명의 공동 투자자들이 100만 달러짜리 주택을 구입할 때 20만 달러 30만 달러 50만 달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20% 30% 50%의 지분을 갖게 된다.조인트 테넌시(Joint Tenancy)도 있지만 이것은 공동 소유권자중 한 사람이 사망하게 되면 남아있는 사람에게 소유권이 넘어가게 되므로 주로 가족간에 이용하는 등기 방식이다. 가족이 아닌 파트너끼리 투자를 할 때는 조인트 테넌시로 등기하지는 않는다.▶모든 것은 공동으로 분배구입한 주택을 되팔아서 생기는 수익금은 공동으로 분배하는 것이 원칙이다. 지분율에 따러 정확하게 계산해서 수익을 나눠야 한다. 또한 손실이 발생했다면 이것 역시 지분에 맞게 손실을 나눠야 공평하게 공동투자를 진행할 수 있다.▶의견은 만장일치제어떤 조직이던지 2명 이상이 모이면 의견이 서로 엇갈릴 때가 있다. 일반적으로 다수결을 생각할 수도 있겠지만 개인간의 공동투자는 만장일치로 의견을 통일시키는 것이 더 좋다.부동산 전문가들은 개인끼리 소수가 모여 투자를 할 때는 소외되는 사람이 없이 서로간의 생각을 존중해서 통일된 의견을 만드는 것이 바람직하고 조언하고 있다. 그러나 대형 펀드나 전문 투자기업들은 회사 운영진에서 다수결로 모든 의사를 결정하게 된다.▶세금보고는 따로투자자들은 매년 발생하는 수익이나 손실에 대해서 각자 개인이 세금을 보고하면 된다.공동으로 구입한 주택을 렌트를 주게 되면 매월 임대수입이 발생하게 된다. 또한 임대용 주택에 대해서 여러가지 크고 작은 수리나 유지비 지출이 생긴다. 이런 모든 항목에 대해서 투자자 각자가 세금보고시 스케줄 E를 통해 보고해서 소득공제를 받도록 해야 한다. IRS(연방국세청)양식인 스케줄 E는 렌트 사업자들이 이용하는 서류다. 렌트수입과 지출은 투자자 수와 투자금에 따라 비례 배분원칙으로 계산하면 된다.▶바이옵션 필요투자자끼리 함께 집을 사고 팔아야 되지만 소유한 주택을 매각할 때 투자자중 한 사람이라도 구입에 관심이 있는 사람을 위해 옵션 조항을 두는 것이다. 수익을 목적으로 공동투자를 했지만 그 집에 살고 싶은 투자자가 있다면 매각하기 전에 먼저 구입할 수 있는 우선권을 주도록 하는 것이 필요하다.

최근 일반 융자, Full Docs이자율이7%중반까지 오르다가 현재는 다소 내려간5.875% -6%대 정도로 다소 소폭 하락된 상황입니다. 이에 따라 스페셜 융자 가이드 라인도 새로 바뀌어져서 다시 이 프로그램의 요구사항과 자격 조건 업데이트를 이 지면을 통해 소개합니다.요구 사항과 자격 요건은 다음과 같습니다* Purchase / Rate & Term RefinanceLTVFICOReserve80%72012 Months75%68012 Months70%66012 Months최소다운페이먼트는20%이고1년치의 집 모게지 금액의 리저브 금액이 잔고에 있는지를 요구합니다.참고로 콘도나 타운하우스 구입시에는25%다운을 요구합니다.만약 크레딧 점수가 660점 이상이라면30%다운을 요구합니다Prepayment Penalty는 없습니다.추후 직장이나 인컴 증명이 되면 페널티 없이 재 융자를 통해 이자를낮추실 수 있습니다다운페이는100% Gift로 가족들에게 도움을 받을 수 도 있습니다.다시한번 강조하면 이 프로그램은 직장이나 본인의 인컴을 증명하지 않아도 되는 프로그램이라 융자 신청하시는 분들의 자격 조건이 가장 쉽다고 할 수 있겠습니다.그럼에도 불구하고 이자와 융자 비용은 일반 융자에 비해 높은 단점도 있습니다.현재까지는 두곳의 렌더만이 이 프로그램을 유지하고 있으며 저희 회사를 통해 융자를 신청하시면 되겠습니다.참고로 셀러 크레딧 등 크로징에 들어가는 비용을 줄일 수 있는 방법도 있습니다.프로그램에 대한 궁금점이나, 또한 부동산 구입 등과 관련해서도 궁금 한 점 있으면 문의 하세요. 아주 적은 금액만을 가지고도 집을 구입할 수 있는 경험과 노하우가 있습니다. 상담은 무료입니다. 여러분의 올바른 선택을 기다리겠습니다.리차드 리 융자&부동산773 719 4989, Shin.Lee@FMCUSA.com

주택융자에 있어서 아무리 강조해도 지나치지 않는 것이 수입과 지출이다. 이 두가지만 제대로 이해를 하면 내집마련이 가능하다.그런데 아직도 고객들 중에는 우버로 한달에 얼마를 번다고 이것으로 융자를 받을 수 있냐고 묻는 고객들이 있다.물론 본인이 우버로 받는 수입이나 랜트를 주고 받는 수입은 분명 수입이 분명하다.하지만 중요한 것은 이런 수입들은 은행은 고객들의 마음처럼 그대로 적용하지 않는다는 것이다. 이번 시간은 고객이 생각하고 있는 수입과 은행에서 인정하는 수입과 어떤차이가 있는지 그 수입이 부족하면 지출을 이해하여 가급적 줄일 수 있는지 알아 보자.1. 수입대비 지출수입이 아주 많은 경우는 상관이 없지만 대부분의 경우 수입의 많다고 융자가 되고 적다고만 힘든 것은 아니다.은행은 총수입대비 부채상환 비율인 DTI(Debt to Income Ratio)에 따라 융자 승인을 결정한다. 최근 몇몇 로컬 은행에서 추가 비용을 내고 수입 증빙 없이 해주는 상품도 나오고 있지만 대부분의 시중은행은 아직 수입 증빙을 요구하고 DTI가 은행 가이드라인에 맞아야 융자 승인이 난다.다운에 따라 차이가 있지만 20%이상만 다운을 하면 DTI 50%까지 융자 승인이 나고 있다. DTI 50% 라는 의미는 지출이 수입의 절반 이상을 넘으면 융자가 안된다는 뜻이다. 예로 고객의 한달 수입이 5천달러라고 하면 총 지출이 2500달러 미만이어야 한다.만약 크레딧 리포트에 자동차나 카드빚등 500달러의 월 지출이 있고 구입할 주택의 세금과 보험이 1000달러라고 가정하면 2500달러에서 앞서 두 지출의 합1500달러를 뺀 나머지 1000달러가 모기지 월 페이먼트가 되고 여기에 해당하는 금액을 은행에서 빌릴 수가 있는 것이다.수입과 지출의 비율을 이해했다면 이제 어떤 수입을 은행에서 수입으로 간주를 하는지를 알아 보자.2. 은행에서 보는 수입수입에 가장 기본은 직장인의 W2와 급여명세서(Pay Stub)이고 자영업자의 경우는 개인세금 보고(Form 1040)와 회사 세금보고서이다.가장 기본이 되는 자료이다. 그러니 본인이 직장인인지 자영업자인지에 따라 필요한 서류가 다른 것이다.먼저 직장에 소속에 되어 급여를 받을 경우 매년 초에 받는 W2가 필요하고 급명 명세서인 Pay stub이 필요하다.급여 명세서는 회사에 따라 Weekly, Biweekly, Semi monthly 그리고 Monthly로 받는다.심사관은 급여 명세서에 나온 급여 기간과 날짜를 보고 정확히 일년 연봉을 산출하고 그것에서 12달을 나눠서 한달 수입을 책정한다. 일년을 정해진 연봉으로 받는 경우라면 아주 간단하지만 고객에 따라 갖가지 수당들을 함께 받는 고객도 있다.예로 보너스, 커미션, 오버타임, 등 기본 급여 외에 받는 부가적인 수입이 있는데 이런 기본 급여외 모든 종류의 수입은 은행에선 2년치의 평균 수입을 기준으로 한다.일한지가 2년이 기준인데 예외가 있다. 그것은 대학을 졸업하고 갖 직장에 취직이 되어 그 기록이 2년이 채 되지 않을 경우 졸업 증명서와 최근 급여로도 은행에서 수입으로 간주를 하고 융자가 가능하다 단 이 경우 보너스나 오버타임은 2년이 되지 않았으므로 제외된다.만약 본인의 수입이 보너스나 오버타임이 많을 경우 지난 2년 동안 그해 마지막에 받은 급여 명세서를 꼭 준비해야한다. 대부분 급여 명세서에는 모든 항목이 그해 동안 받은 총액이 표시된다. 그것을 YTD(Year to Date)라고 한다. 두번째로 본인이 자영업을 할 경우 개인 세금 보고서인 Form 1040와 회사 세금보고서가 필요하다.최근 융자 심사가 완화되어 개인세금 보고서를 1년치 요구하는데 그래도 2년치 수입을 본다고 가정하고 준비하는 것이 안전하다. 가끔 자영업 고객들이 자신이 어떻게 회사 세금보고를 하는지 모르는 고객들이 있는데 회사 세금보고는 여러가지 방법으로 이루어진다.가장 작은 규모의 회사 보고는 개인 세금 보고 안에 회사보고를 같이 하는 방법인데 우버나 부동산 에전트등 수입을 1099으로 받는 고객들이 따로 회사를 설립하지 않을 때는 여기에 속한다.그리고 회사보고를 코퍼레이션을 만들어 할 경우 그 종류에 따라 1120, 1120S, 1065등 다양하게 세금 보고를 한다.3.은행에서 보는 지출앞서 DTI를 설명하며 지출에 대해서 간략히 설명하였다. 지출은 크게 두가지로 분류를 한다.크레딧 리포트상 표시되는 월 페이먼트 즉 크레딧 카드빚의 미니멈 월페이먼트, 자동차 페이먼트, 학자금 융자나 기타 개인 융자로 받은 월 페이먼트가 포함된다. 그리고 구입주택으로 지출되는 페이먼트이다.여기에는 모기지 원금 이자 그리고 세금과 보험이 포함되고 콘도나 코압일 경우 관리비까지 포함된다. 그럼 지출에 포함되지 않는 것은 어떤 것이 있냐 하면 생명보험등 지출, 전화비나 전기세, 자동차 보험료 등은 지출에 해당하지 않는다.간혹 고객들중에 본인은 크레딧 카드를 매월 전부 갚아서 빚이 없다고 하는 분이 계신데 크데딧 카드는 빚은 무조건 크레딧 조회를 했을 때 리포트에 나오는 발란스의 미니멈 페이먼트가 지출이 된다.즉 수입이 적어 지출을 줄여 DTI를 맞추길 원한다면 융자 받을 즈음 한달 전부터 아예 크레딧 카드 사용을 자재하면 된다. 그리고 자동차 페이먼트는 수입이 적은 고객들에겐 굉장히 치명적이다.리스 같은 경우 한달만 남아 있어도 상관없이 그 페이먼트가 지출이 되고 융자를 받은 차일 경우 리포트상 남은 개월수가 10달 미만일때만 지출에서 뺄 수 있다. 그러니 융자를 희망한다면 자동차페이먼트를 미리 정리를 해둘 필요가 있다.한가지 팁은 주택구입시는 DTI를 보기 때문에 자동차 페이먼트가 걸림돌이 되지만 자동차 구입이나 리스는 DTI를 크게 보지 않고 크레딧 점수를 본다.그러니 자동차 구입을 주택구입과 비슷한 시기에 고려한다면 주택구입을 우선으로 하면 된다.DTI와 수입과 지출을 알면 주택 융자는 거의 끝난 것이다. 특히 자영업자들은 좀더 전무적인 상담이 필요하다. 중요한 것은 주택 구입전 전문가와 상담을 받아보고 본인의 재정 상태와 융자 능력을 미리 검토해 보는것이라 하겠다.문의: 917-696-3727<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>

이자율 오르지만 아직 낮은 수준크레딧 점검하고 다운페이먼트 준비부동산 에이전트 잘 만나는 것도‘복’학군, 범죄 고려 신중하게 선택해야요즘 모기지 이자율이 상승세다. 조만간(3월) 연방준비제도가 인플레이션을 잡기 위해 기준 금리 인상을 시작할 것으로 예상되면서 뒤숭숭한 분위기인 가운데 이자율에도 영향이 있을 것이다. 이럴 경우 모기지 신청 거부 건수가 늘어나는 등 부동산 시장에 적지 않은 파장이 예상된다. 하지만 일부에서는 시장 이자율이 다소 오른다고 해도 아직 최저 수준인 데다가 주택 수요가 많아 큰 문제가 없을 것으로 보고 있다. 이런 상황에서 주택을 구입하러 나선다면 우선 충분한 사전 조사가 필요하다고 전문가들은 조언했다. 특히 경험 없는 첫 주택 구입자들은 성급하게 집을 구입하러 나섰다가 어려움에 봉착하거나 후회 하는 경우가 많기 때문이다.첫 주택 구입자들은 연방 정부나 주 정부 또는 카운티, 시 정부 차원의 다양한 지원 프로그램을 이용할 수 있다. 첫 주택 구입자를 위한 다운페이먼트 보조, 대출, 그랜트 등등 생각하는 것보다 훨씬 많은 혜택으로 주택을 구입할 수 있다.다음은 첫 주택 구입자들이 주택 구입에 나서기 전 준비해야 할 점들을 정리한 것이다.주택 구입 하기주택 구입은 아메리칸 드림 달성의 상징과도 같다. 또 매년 세금 혜택도 볼 수 있는 최고의 투자처이기도 하다.주택 구입에 나서기 전 준비해야 할 것이 있다. 우선 크레딧 점수를 확인한다. 현금 구입이 아니라면 모기지 대출을 받아야 하는데 좋은 이자율을 받으려면 크레딧 점수가 좋아야 한다.다음은 다운페이먼트가 준비돼 있는지 점검한다. 모기지를 대출받을 때 대부분 일정 비율만큼 다운페이먼트 해야 한다. 20% 이상 다운페이먼트를 해야 모기지 인슈런스를 구입하지 않는다. 또 기타 클로징 비용과 약간의 비상금을 계산해 봐야 한다.얼마나 오래 살 것인가도 중요하다. 주택은 매우 비싼 투자처다. 오래 살수록 투자 수입이 더 많아질 것이다. 한 1~2년 살고 팔겠다면 집 장사가 아닌 이상 렌트를 하는 편이 좋다.고정 수입이 있는지도 중요하다. 장기간에 걸쳐 모기지를 갚아 나가야 하기 때문이다. 크레딧 점검크레딧 점수가 중요하다. 크레딧 점수는 매달 페이먼트를 제때 낸다면 나쁠 이유가 없다. 페이먼트 기록이 점수에 가장 큰 영향을 미치기 때문이다. 카드빚이 있다면 이것부터 갚는다. 또 신규 카드 신청을 자제한다.대출 종류에 따라 요구하는 크레딧 점수는 다르다. 일반 모기지 대출(컨벤셔널 론)은 620점 이상 필요하다. 어떤 은행는 660 또는 680점을 요구한다. FHA 융자는 3.5% 다운페이먼트 경우 580점 이상이고 10% 다운페이먼트는 500점이면 된다. VA 융자는 최저 크레딧 점수 기준이 없다. 다만 군 복무자, 전역 군인, 생존 배우자만 대출 가능하다.USDA(연방 농무부) 대출 역시 크레딧 기준이 없다. 조건은 특정 시골 지역에 주택을 구입하려는 중·저소득층만 가능하다. 일부 은행은 다소간의 크레딧을 요구한다.예산 세우기월수입과 지출금을 계산하고 새 주택에 얼마를 쓸 수 있는지 알아본다. 모기지도 포함된다.일반적으로 모기지 대출금 총액이 연 수입의 2~3배가 적당하다. 예를 들어 수입이 연 7만5,000달러라면 모기지는 15만~22만5,000달러가 적정선이다. 또는 월 모기지 페이먼트(원금, 이자, 재산세, 보험)에 월 세금 전 총수입의 25~28% 이하가 좋다. 7만5,000 연봉에 월 6,250달러를 받는다면 모기지 페이먼트는 1,563~1,750달러여야 한다.다운페이먼트 모으기다운페이먼트는 주택을 구입할 때 내는 첫 금액이다. 나머지 금액은 대출을 받는다. 이를 모기지라고 한다.주택 가격의 20% 이하로 다운페이먼트 하면 나머지 대출을 받는 모기지는 PMI라는 보험에 가입해야 한다. 혹시 대출을 받은 사람이 모기지를 갚지 못할 때 대신 갚아주는 모기지 보험이다.크레딧처럼 융자의 종류에 따라 다운페이먼트 요구 기준이 다르다.일반 대출(컨벤셔널 론)은 최소 3%, FHA 대출은 3.5%(크레딧 점수 580 이상) 또는 10%(크레딧 점수 500~579), VA 및 USDA 대출은 다운페이먼트를 요구하지 않는다.사전 대출 승인받기집을 사면 얼마를 내야 하는지 알고 먼저 파악하는 것이 좋다. 이를 위해 집을 보러 다니기 전 대출이 가능한지 사전승인을 받는다. 모기지 은행은 자산, 수입, 크레딧 기록 및 점수를 고려해 이자율과 함께 최대 얼마까지 대출이 가능한지 알려줄 것이다. 특히 사전 승인을 받아 놓으면 요즘 같이 바이어 경쟁이 심할 때는 남들보다 더 유리한 조건으로 주택을 선점할 수 있다.여러 회사를 통해 가장 낮을 이자율을 주는 곳을 선택한다. 이자율이 좋다면 일정 기간 시장 이자율이 변동해도 변하지 않도록 이자율을 고정시킨다. 이를 ‘락’이라고 한다.부동산 에이전트 구하기어찌 보면 가장 중요할 수 있다. 거주 지역 중개인 면허가 있어야 하고 또 가능하면 서류 작업을 잘 아는 경험 많은 에이전트가 좋을 것이다. 중개인을 잘 만나면 맞는 집을 고를 수 있고 또 거래에도 도움을 받을 수 있다.중개료는 일정 커미션 또는 판매 가격의 %로 받는다. %는 흥정이 가능하며 보통은 6%로 셀러와 바이어 에이전트가 나눠 갖는다. 이 커미션은 셀러가 낸다.주택 찾기에이전트의 도움을 받아 원하는 지역의 주택을 찾는다. 질로우와 레드핀 같은 인터넷 중개 사이트에서 집을 찾을 수도 있다. 이때 몇 가지 주의점이 있다.우선 가격이다. 크기와 가격대가 과연 자신에게 맞아 페이먼트를 하고 살 수 있는지가 중요하다. 또 집의 상태다. 수리가 많이 필요하다면 추가 비용이 든다. 첫 주택 구입자가 집을 구입해 수리한다는 것은 매우 어려울 수 있다. 또 위치다. 지역 학교의 수준, 이웃의 안전도, 생활 스타일 적합 정도 등을 고려해야 한다. 가격에 큰 영향을 미치기 때문이다.오퍼 하기마음에 든다면 사겠다고 의향을 밝힌다. 이를 오퍼라고 하는데 서면으로 해야 하며 많은 주가 표준 오퍼 양식을 요구한다. 오퍼에는 희망 구입 가격을 포함해 사전 주택 조사 및 감정 등 실시비(Due diligence money), 계약금(Earnest money), 마감일(Closing date) 등이 포함된다. 이런 내용들은 모두 협상 가능하다. 만약 셀러가 오퍼를 거부한다면 계약금을 모두 돌려받는다.

지난주 고객 한분과 융자 상담을 했다. 6페밀리를 3개나 갖고 있는 고객이고 주 수입원은 렌트수익이였다. 자기 수입이 년 30만달러 정도 된다고 호기있게 이야기 하며 2페밀리를 구입하는데 사전융자승인(Pre-approval)을 받고자 하였다.그래서 개인세금보고 (From 1040) 세금 보고가 30만달러가 맞냐고 물어 보니 그건 잘 모르겠다고 한다. 물론 30만달러가 수입일리 없다. 렌트 수입을 세입자에게 받는 금액을 수입으로 이야기 한것이다.각종 세금 보험 수리비 그리고 모기지 이자등을 빼고 나니 대략 10만달러 약간 넘었다. 고객의 실제 수입을 차근차근 설명해 주니 조금전 호기는 금새 사라졌다. 그럼 은행에서 융자 신청시 인정하는 수입은 어떤것이 있는지 알아보자.1.은행에서 보는 수입기준수입의 기본적인 심사기준은 지속성과 연속성에 중심을 두고 있다. 한 고객이 직장에 고용이 되어 수입이 있으면 주택 구입시 융자를 얻을 자격을 갖는다. 하지만 린 자금을 하루 이틀 안에 갚을 수 는 없다. 길게는 30년 짧게는 10년 15년을 지나야 모든 원금 상환이 가능하다.많은 고객들이 최근 모기지 융자 기준이 까다롭다고 불평을 하는데 입장을 바꿔 돈을 빌려주는 입장이 되어 보자. 만약 고객이 40만달러를 30년 동안 빌려준다면 빌리는 사람의 수입을 확인하고 갚을 능력이 있는지 확인하는 것은 당연하다.영주권을 받지 못해 주택구입을 미뤘다 영주권을 1년 전에 받았는데 이번에는 수입보고 2년 조건에 막혀 주택구입을 못하고 있다. 계속 주택가격이 올라가는 상황이라 수입 증빙이 2년이 안되었지만 은행에 문을 두드린 고객이었다. 다행히 이 고객은 상기 내용을 편지로 잘 적어 제출해서 수입 증빙이 2년이 채 되지 않았는데도 융자 승인 나왔다.다운을 20%이상을 하고 크레딧을 잘 관리한 점들이 참작이 되어서 심사 윗선에 두세번 더 심사를 걸쳐 승인을 내려준 것이다. 또 다른 경우는 출산 휴가를 무급으로 회사를 쉰 경우도 있다. 고용된 회사에서 9년간 일을 해 왔는데 일년 전에 출산으로 1년 정도 휴직을 하고 복직이 된 경우였다.이 경우도 상황을 편지로 잘 기술하여 2년 세금 보고가 준비 되지 않았지만 융자 승인을 받을 수 가 있었다. 물론 고객의 크레딧과 은행 잔고 등 다른 조건들이 안정적인 컨디션이었음을 참작해 상부 심사에서 승인을 내 준 경우이다.4. 수입으로 간주 되는 수입들고객이 이혼하여서 배우자에서 받는 수입으로는 이혼수당(Alimony)과 자녀 양육비를 수입으로 간주한다. 그리고 고객이 실직을 당해 일을 하지 않을 경우 실직수당도 수입에 해당한다.이런 실직수당을 수입으로 잡는 예를 들어 보자. 부부가 있는데 한 명은 일을 하고 한 명은 실직을 당해 실직 수당이 지급된다면 이 경우 두 고객의 수입으로 융자를 진행한다. 이런 수입들은 융자 심사관들이 향후 3년 정도 지속적으로 받을 수 있는 항목들인지를 검토 후 수입으로 인정한다.좀더 이런 수입들을 알아보면 장애 수당(Disability/Worker’s compensation), 은퇴연금이나 펜션(Retirement/Pension), 쇼셜시큐리티(Social Security), 연금(IRA/Annuity), 군보조금(Military/VA Benefits), 신탁금(Trust), 확증된 증여금( Inheritance/Guaranteed income), 오너 모기지등 빌려준 돈을 받는 수입(Note Receivables) 그리고 렌트 수입 등이 있다.5. 수입으로 간주 되지 않는 수입들기본적으로 세금 보고서에 명시 되지 않는 수입은 전부 수입으로 간주하기 힘들다. 이런 종류는 미래에 받을 수입들 간혹 고용 계약서에 해마다 수입이 증가되고 연말이면 보너스를 얼마를 확정적으로 받을 것이라고 명시한 경우 들이다.하지만 이런 고용 계약서에 나온 수입 중에서 미래에 받을 것은 은행에선 수입으로 간주하지 않는다. 또한 캐쉬로 받은 수입들, 즉 고객이 부모로부터 월 현금으로 천불씩 받아오고 있고 이것을 은행에 입금한 내용을 보여 주더라도 은행에서 수입으로 간주하지 않는다.간혹 부모나 자식들간에 이런 지속적인 금액을 주는 경우가 있는 데 물론 수입으로 간주하긴 어렵다. 또한 군인은 제대 후 어떤 교육를 이수하게 되면 일정 금액이 (VA Education Benefits)정부에서 지불된다. 이런 단발성 수입도 은행에선 인정하지 않는다. 법적으로 렌트가 가능한 주택이 아닌데도 방을 렌트 주어서 발생하는 수입이나 하숙 등으로 받는 보고 되지 않는 급여도 은행에서 수입으로 간주하지 않는다.6. 1099의 수입급여를 받기는 하나 세금을 제하지 않고 전부 수령하는 고객들은 1099 Form을 받는데 여기에 나오는 수입은 전부 수입으로 간주되지 않는다. 이런 종류의 수입을 받는 고객은 영업이나 자동차 비용등으로 영업 지출을 수입에서 공제하고 세금보고를 하기 때문에 2년치세금 보고가 필요로 하고 세금보고시 공제되는 지출을 제한 세금내는 총 수입을 은행에서 수입으로 간주한다.1099 받는 고객들은 부동산 에젼트나 리무진 운전자들 최근 우버를 운전자들도 상당히 있다. 세금을 적게 내려고 지출을 빼는 만큼 융자 받을 수 있는 금액도 줄어든다는 것을 명심하자.이런 입장을 충분히 이해한 고객이라면 은행의 융자기준이 절대 까다롭다고 생각하진 않을 것이다. 그래서 은행은 최소한 2년 동안의 수입 보고를 심사하길 원한다. 2년 동안 지속적으로 받은 수입으로 미래에 수입을 연속해서 받아서 대출 금액을 갚을 능력이 되는 지 심사하게 되는 것이다.2. 2년 수입 기준의 예외모두가 다 2년 동안 보고한 수입이 필요한 것은 아니다. 2년 수입 증빙에 예외가 되는 고객이 있는데 대표적인 예가 지금 막 학교를 졸업한 후 고용이 된 경우를 이야기 할 수 있다. 학교를 졸업 후 증빙하는 졸업장(Diploma)만 보여주면 한달 된 급여 명세서로도 수입으로 간주되어 융자가 가능하다.하지만 이때 은행에서 보는 것은 기본 급여만 해당한다. 즉 수입에 포함 될 수 없는 항목들은 고용 계약 시 받은 보너스, 2년이 되지 않은 시간외 수당, 커미션, 보너스와 각종 추후에 받기로 예상된 수입 등은 은행에서 수입으로 간주하지 않는다.이런 각종 부수적인 수입을 수입으로 간주 받기 위해서 2년 동안 받은 각종 수입들을 증빙해 보이면 2년치 평균을 기본급여 외 수입으로 인정 받을 수가 있다. 또 다른 경우는 군대에서 제대를 한 경우도 2년치 수입을 요하지 않는다. 즉 제대증빙 서류(Discharge Papers)를 보여주면 학교 졸업과 동일한 조건으로 첫 달치 급여만으로 융자가 가능하다.3. 2년이 안 되는 경우의 예들현장에서 융자를 하다 보면 상기 조건에 못 미치는 고객들이 허다하다. 예를 들면 이민 와서 영주권 신청으로 노동허가를 받은 지가 2년이 안되어 일은 2년 이상 하였지만 수입 보고를 1년 조금 넘게 했을 경우인데 실재로 필자의 현재 주택구입 고객 중 이런 상황에 처한 고객이 있다.