예로 보너스, 커미션, 오버타임, 등 기본 급여 외에 받는 부가적인 수입이 있는데 이런 기본 급여외 모든 종류의 수입은 은행에선 2년치의 평균 수입을 기준으로 한다.

일한지가 2년이 기준인데 예외가 있다. 그것은 대학을 졸업하고 갖 직장에 취직이 되어 그 기록이 2년이 채 되지 않을 경우 졸업 증명서와 최근 급여로도 은행에서 수입으로 간주를 하고 융자가 가능하다 단 이 경우 보너스나 오버타임은 2년이 되지 않았으므로 제외된다.

만약 본인의 수입이 보너스나 오버타임이 많을 경우 지난 2년 동안 그해 마지막에 받은 급여 명세서를 꼭 준비해야한다. 대부분 급여 명세서에는 모든 항목이 그해 동안 받은 총액이 표시된다. 그것을 YTD(Year to Date)라고 한다. 두번째로 본인이 자영업을 할 경우 개인 세금 보고서인 Form 1040와 회사 세금보고서가 필요하다.

최근 융자 심사가 완화되어 개인세금 보고서를 1년치 요구하는데 그래도 2년치 수입을 본다고 가정하고 준비하는 것이 안전하다. 가끔 자영업 고객들이 자신이 어떻게 회사 세금보고를 하는지 모르는 고객들이 있는데 회사 세금보고는 여러가지 방법으로 이루어진다.

가장 작은 규모의 회사 보고는 개인 세금 보고 안에 회사보고를 같이 하는 방법인데 우버나 부동산 에전트등 수입을 1099으로 받는 고객들이 따로 회사를 설립하지 않을 때는 여기에 속한다.
그리고 회사보고를 코퍼레이션을 만들어 할 경우 그 종류에 따라 1120, 1120S, 1065등 다양하게 세금 보고를 한다.

3.은행에서 보는 지출
앞서 DTI를 설명하며 지출에 대해서 간략히 설명하였다. 지출은 크게 두가지로 분류를 한다.

크레딧 리포트상 표시되는 월 페이먼트 즉 크레딧 카드빚의 미니멈 월페이먼트, 자동차 페이먼트, 학자금 융자나 기타 개인 융자로 받은 월 페이먼트가 포함된다. 그리고 구입주택으로 지출되는 페이먼트이다.

여기에는 모기지 원금 이자 그리고 세금과 보험이 포함되고 콘도나 코압일 경우 관리비까지 포함된다. 그럼 지출에 포함되지 않는 것은 어떤 것이 있냐 하면 생명보험등 지출, 전화비나 전기세, 자동차 보험료 등은 지출에 해당하지 않는다.

간혹 고객들중에 본인은 크레딧 카드를 매월 전부 갚아서 빚이 없다고 하는 분이 계신데 크데딧 카드는 빚은 무조건 크레딧 조회를 했을 때 리포트에 나오는 발란스의 미니멈 페이먼트가 지출이 된다.

즉 수입이 적어 지출을 줄여 DTI를 맞추길 원한다면 융자 받을 즈음 한달 전부터 아예 크레딧 카드 사용을 자재하면 된다. 그리고 자동차 페이먼트는 수입이 적은 고객들에겐 굉장히 치명적이다.

리스 같은 경우 한달만 남아 있어도 상관없이 그 페이먼트가 지출이 되고 융자를 받은 차일 경우 리포트상 남은 개월수가 10달 미만일때만 지출에서 뺄 수 있다. 그러니 융자를 희망한다면 자동차페이먼트를 미리 정리를 해둘 필요가 있다.

한가지 팁은 주택구입시는 DTI를 보기 때문에 자동차 페이먼트가 걸림돌이 되지만 자동차 구입이나 리스는 DTI를 크게 보지 않고 크레딧 점수를 본다.
그러니 자동차 구입을 주택구입과 비슷한 시기에 고려한다면 주택구입을 우선으로 하면 된다.

DTI와 수입과 지출을 알면 주택 융자는 거의 끝난 것이다. 특히 자영업자들은 좀더 전무적인 상담이 필요하다. 중요한 것은 주택 구입전 전문가와 상담을 받아보고 본인의 재정 상태와 융자 능력을 미리 검토해 보는것이라 하겠다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>