Q.

거주하고 있는 집을 팔려고 합니다(싱글/55세)
집 외엔 재산이 없구요.
20여년 전에 구입한 집이라 요즘 집값이 떨어졌다해도 구입했던 가격보다는
더 받을게 분명합니다.
재융자를 받았기때문에 구입가보다 훨씬 많은 융자금이 있습니다.
계산을 해보니 융자금과 복비를 내고나면 5만불 정도 남을거 같은데요
집을 판 후엔 다시 다른 집을 구입할 계획이 전혀없는데 이런 경우에 발생하는
세금이 무엇이며 얼마정도를 내야하는건지 궁금합니다.
아울러 세금을 감면받을수 있는 방법이 있는지도 알고 싶습니다.

A.

지난 5년간 2년 이상 본인이 직접 거주 하고 싱글이실 경우 $250,000, 부부일 경우 $500,000 까지의 집 값의 이익을 세금 감면을 받습니다. 융자금액이 얼마가 남아 있는지의 여부는 상관이 없습니다.
만약 싱글이시며 $250,000 이상의 이익을 예상하시며 다른 집을 구매하실 계획이 없으신 경우에는 $250,000 이상의 이익금에 대한 Capital Gains Tax(자본이득세)를 지불하셔야 합니다. 
질문 하신 분께는 해당이 되지 않을 것 같습니다만 만약 투자용 집이었으며 다른 집을 구매하실 계획이시라면 1031 Exchange를 권해 드립니다. 투자용 집이 었으면 $1의 이익이 있더라도 세금을 내셔야 하나 1031 Exchange를 사용하실 경우 새로 구매하는 투자용집에 세금을 내지 않고 옮겨가는 방식이 되겠습니다. 현재 보유하고 있는 집을 판매 전,후로 45일 이내로 새집의 에스크로를 시작해야 하며 180이내로 에스크로를 종료를 해야하는등 여러가지의 제한이 있으나 투자하시는 분께는 아주 좋은 방법이라 하겠습니다.
2013년 부터는 Capital Gains Tax (자본이득세)가 다음과 같이 상승을 합니다. 2년이하 보유시 15% ~ $39.5%, 2년 이상 5년 미만 보유시 10% ~ 20%, 5년 이상 보유시 8%~18%. 
55세이상의 개인이 본인이 거주한 집을 판매하고 다른집을 구매하는 장점중에 하나는 현재 보유하고 있는 재산세의 같은 세율을 보존할 수 있다는 것입니다. 한 집을 오래 보유하신 경우 재산세는 하락을 합니다. 만약 55세 이상이며 판매후 새집을 구매시 단 한번 이와 같이 낮은 재산세를 새 집에도 활용을 할 수 있게 해주는 proposition 60와 proposition 90이 있습니다. 같은 county내에서는 가능하며 county 가 다를 경우에도 사용은 가능하나 활용할 수 없는 county도 있기에 확인을 먼저 하시길 바라겠습니다. 
그 이외에도 senior 분들이 가족에게 집을 세금 없이 물려 주는등 각종 세금의 절세 방법이 많이 있습니다. 더 자세한 사항은 직접 문의 주시고 제가 중앙일보에서 강의 하고 있는 부동산 투자 교실에 참석을 하셔도 도움이 될것입니다.