부동산 공동 투자를 위한 준비사항들

투자한 지분 만큼 개인소유권 인정
발생한 수익에 대해 각자 세금보고
가족끼리 투자시 조인트테넌시 이용 

친구나 친척 또는 여러 사람들이 투자 목적으로 주택을 공동 구입할 때가 있다. 2명 이상이 힘을 합치면 혼자서 투자하는 것 보다 다운페이먼트와 매월 내야 하는 모기지 페이먼트 부담을 덜 수 있다는 장점이 있다. 또한 공동으로 소유하기 때문에 부동산 관리도 혼자일 때보다 쉽게 할 수 있다.

공동 투자가 좋기는 하지만 그렇다고 그냥 말로만 모든 절차와 운영방식을 정할 수는 없다. 아무래도 돈과 관련이 있기 때문에 투자자간에 서로를 보호하고 효과적으로 부동산을 운영하기 위해 모든 것은 서류로 만들어놓고 투자자끼리 규칙을 미리 정하는 것이 좋다. 

다음은 공동 투자를 위한 몇가지 조언들이다. 

▶소유권 등기 형태 

공동투자에서 가장 중요한 항목이다. 소유권을 잘못 등기하면 투자가간에 싸움이 생기고 갈등이 발생하게 되므로 잘 결정해야 된다. 

부동산 소유권 방식으로 주로 사용되는 것 중에서 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common:TIC)가 있다. TIC는 공동투자를 하는 사람들이 주로 이용하는 것으로 투자한 지분 만큼 개인 소유권이 인정되는 등기 방식이다. TIC는 자신이 갖고 있는 지분을 다른 사람에게 매각할 수 있으며 상속이나 유언을 통해 가족에게 넘겨 줄 수도 있다. 

3명의 공동 투자자들이 100만 달러짜리 주택을 구입할 때 20만 달러 30만 달러 50만 달러를 투자했다고 치자. 그러면 세 사람은 각각 20% 30% 50%의 지분을 갖게 된다. 

조인트 테넌시(Joint Tenancy)도 있지만 이것은 공동 소유권자중 한 사람이 사망하게 되면 남아있는 사람에게 소유권이 넘어가게 되므로 주로 가족간에 이용하는 등기 방식이다. 가족이 아닌 파트너끼리 투자를 할 때는 조인트 테넌시로 등기하지는 않는다.

▶모든 것은 공동으로 분배 

구입한 주택을 되팔아서 생기는 수익금은 공동으로 분배하는 것이 원칙이다. 지분율에 따러 정확하게 계산해서 수익을 나눠야 한다. 또한 손실이 발생했다면 이것 역시 지분에 맞게 손실을 나눠야 공평하게 공동투자를 진행할 수 있다. 

▶의견은 만장일치제 

어떤 조직이던지 2명 이상이 모이면 의견이 서로 엇갈릴 때가 있다. 일반적으로 다수결을 생각할 수도 있겠지만 개인간의 공동투자는 만장일치로 의견을 통일시키는 것이 더 좋다. 

부동산 전문가들은 개인끼리 소수가 모여 투자를 할 때는 소외되는 사람이 없이 서로간의 생각을 존중해서 통일된 의견을 만드는 것이 바람직하고 조언하고 있다. 그러나 대형 펀드나 전문 투자기업들은 회사 운영진에서 다수결로 모든 의사를 결정하게 된다. 

▶세금보고는 따로 

투자자들은 매년 발생하는 수익이나 손실에 대해서 각자 개인이 세금을 보고하면 된다. 

공동으로 구입한 주택을 렌트를 주게 되면 매월 임대수입이 발생하게 된다. 또한 임대용 주택에 대해서 여러가지 크고 작은 수리나 유지비 지출이 생긴다. 이런 모든 항목에 대해서 투자자 각자가 세금보고시 스케줄 E를 통해 보고해서 소득공제를 받도록 해야 한다. IRS(연방국세청)양식인 스케줄 E는 렌트 사업자들이 이용하는 서류다. 렌트수입과 지출은 투자자 수와 투자금에 따라 비례 배분원칙으로 계산하면 된다. 

▶바이옵션 필요 

투자자끼리 함께 집을 사고 팔아야 되지만 소유한 주택을 매각할 때 투자자중 한 사람이라도 구입에 관심이 있는 사람을 위해 옵션 조항을 두는 것이다. 수익을 목적으로 공동투자를 했지만 그 집에 살고 싶은 투자자가 있다면 매각하기 전에 먼저 구입할 수 있는 우선권을 주도록 하는 것이 필요하다.