주택융자에 있어서 아무리 강조해도 지나치지 않는 것이 수입과 지출이다. 이 두가지만 제대로 이해를 하면 내집마련이 가능하다.
그런데 아직도 고객들 중에는 우버로 한달에 얼마를 번다고 이것으로 융자를 받을 수 있냐고 묻는 고객들이 있다.
물론 본인이 우버로 받는 수입이나 랜트를 주고 받는 수입은 분명 수입이 분명하다.
하지만 중요한 것은 이런 수입들은 은행은 고객들의 마음처럼 그대로 적용하지 않는다는 것이다. 이번 시간은 고객이 생각하고 있는 수입과 은행에서 인정하는 수입과 어떤차이가 있는지 그 수입이 부족하면 지출을 이해하여 가급적 줄일 수 있는지 알아 보자.
1. 수입대비 지출
수입이 아주 많은 경우는 상관이 없지만 대부분의 경우 수입의 많다고 융자가 되고 적다고만 힘든 것은 아니다.
은행은 총수입대비 부채상환 비율인 DTI(Debt to Income Ratio)에 따라 융자 승인을 결정한다. 최근 몇몇 로컬 은행에서 추가 비용을 내고 수입 증빙 없이 해주는 상품도 나오고 있지만 대부분의 시중은행은 아직 수입 증빙을 요구하고 DTI가 은행 가이드라인에 맞아야 융자 승인이 난다.
다운에 따라 차이가 있지만 20%이상만 다운을 하면 DTI 50%까지 융자 승인이 나고 있다. DTI 50% 라는 의미는 지출이 수입의 절반 이상을 넘으면 융자가 안된다는 뜻이다. 예로 고객의 한달 수입이 5천달러라고 하면 총 지출이 2500달러 미만이어야 한다.
만약 크레딧 리포트에 자동차나 카드빚등 500달러의 월 지출이 있고 구입할 주택의 세금과 보험이 1000달러라고 가정하면 2500달러에서 앞서 두 지출의 합1500달러를 뺀 나머지 1000달러가 모기지 월 페이먼트가 되고 여기에 해당하는 금액을 은행에서 빌릴 수가 있는 것이다.
수입과 지출의 비율을 이해했다면 이제 어떤 수입을 은행에서 수입으로 간주를 하는지를 알아 보자.
2. 은행에서 보는 수입
수입에 가장 기본은 직장인의 W2와 급여명세서(Pay Stub)이고 자영업자의 경우는 개인세금 보고(Form 1040)와 회사 세금보고서이다.
가장 기본이 되는 자료이다. 그러니 본인이 직장인인지 자영업자인지에 따라 필요한 서류가 다른 것이다.
먼저 직장에 소속에 되어 급여를 받을 경우 매년 초에 받는 W2가 필요하고 급명 명세서인 Pay stub이 필요하다.
급여 명세서는 회사에 따라 Weekly, Biweekly, Semi monthly 그리고 Monthly로 받는다.
심사관은 급여 명세서에 나온 급여 기간과 날짜를 보고 정확히 일년 연봉을 산출하고 그것에서 12달을 나눠서 한달 수입을 책정한다. 일년을 정해진 연봉으로 받는 경우라면 아주 간단하지만 고객에 따라 갖가지 수당들을 함께 받는 고객도 있다.
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