구입자 검사 능력 

대부분의 구입자나 부동산 업자도 부동산 결함 검사를 할 줄 모른다. 법에서는, 부동산 업자는 육안으로 검사 할 의무가 있다. 대부분의 부동산 업자나 일반인은 눈 앞에 결함이 있는데도 결함인지, 안인지 구분을 못한다.  

부동산 업자가 결함 검사를 할 줄 모르기 때문에, 엉터리 주택 검사원의 검사 보고서를 빼껴 썼다가, 부동산 업자가 “태만” 소송을 당한 사건이 있다. 부동산 업자가 검사를 잘 할 것이라고 생각하면 안 된다. 실제로 오랜 건축 경험이 있어야 건축 결함을 알 수 있다. 

구입자 검사 의무와 검사 범위는 각 상황에 따라서 다르다. 구입자가 결함을 판단 할 능력과 충분한 전문 지식, 어느 정도 조사했는가, 검사 과정에서 합리적인 조사를 했는가, 전문가와 상담을 해서 알게 된 것인가  ? 구입자의 검사 표준과 능력에는 2 가지로 나눌 수 있다. 

첫째는, 판매자의 진술에 의존 또는 판매자가 적절한 결함을 밝혔는가 ? 

둘째는, 구입자가 부동산 검사를 했는가 ? 검사에서 무엇을 발견 했는가 ? 

구입자가 물리적 검사를 할 때에, 육안으로 결함 상태 또는 구입자 결함 분별 지식, 경험에 의존해서 조사한 것이지 “합리적인 사람이란 가설”에 의존해서 찾는 것이 안이다. 

이러한 문제 결정은 판매자나 부동산 업자 설명에 대해서 구입자의 지식, 경험에 의해서 결함의 성격, 중요성 또는 결함이 숨겨져 있는 상황에 따라서 결정해야 된다. 

결함이 육안으로 명백하게 노출되어 있었기에 어느 누구나 쉽게 볼 수 있는 것을 두고서도 결함을 못 찾았다면, 구입자는 결함 상태를 발견 못한 것이므로 판매자로부터 피해 보상을 받을 수 없다. 구입자가 ‘객관적이고 합리적인 사람의 표준“ 또는 ”일반 구입자의 지식, 교육과 경험 기준“에서 검사 능력을 판단한다.  

계약상 구입자한테 검사 권리 부여 : 계약에서 구입자한테 독립적인 조사나 검사를 부여 했을 때에, 구입자가 판매자 또는 판매자 부동산 업자한테 의존 했다는 문제는 서로 상충되어 있다. 

구입자가 17 개월 내에  검사 계약 : 광산 구입자가 17 개월 이내에 부동산 검사를 한다고 계약했다.  법원은, 판매자의 허위 설명에 대한 책임이 없다. “구입자는 판매자 진술에 의존하지 않고서 구입자 자신의 조사에 의존한다고 합의 한 것이다. 

다른 사건에서는, 구입자가 검사를 했건 안했건 또는 조사를 통해서 사기를 발견 못했더라도 판매자 진술에 의존했다는 상충된 판결이 있다. 

구입자가 7 일 이내에 재정 기록 검토 : 매매 계약서에 “ 수입과 경비 기록을 받은 7 일 이내에  확인 조사”한다고 했다. 구입자는 독립적으로 조사 할 전문가를 채용했다. 조사 결과 건물은 년간 $19,295 의 순 수입이 안 된다. 계속해서 손실을 보게 된다고 했다. 구입자는 60 일후에서야 계약 취소 통고를 했다. 

법원은, 구입자가 서면 계약 조건 또는 수입과 지출에 관련된 조사를 한 결과 허위 자료이었기에 계약을  취소할 권리가 있다. 계약서에는 구입자한테 조사 권한을 부여했지만, 구입자는 “순 수입” 허위 진술에 대한 계약을 취소할 권리를 포기하지 않았다. “서류 수령 후 7 일”은 과거 수입과 지출 감사 형태로 해석된다. 그러나 구입자가 허위 설명에 대한 취소 권리는 제한되지 않았다.  예로서, 항목별 자본 투자비용이 안인 운영 경비 또는 수입 또는 지출에 대한 불일치를 나타내고 있다.

공공 기록 조사 의무 : 

구입자는 판매자가 허위 또는 사실을 밝히지 않은 것을 찾기 위해서 공공기록을 조사 할 필요가 없다 또는 있다는 상충된 판결이 있다. 

공공 기록 검토 의무 없다 :

공공 기록 검토로 사실 확인을 할 수 있지만 구입자는 판매자 태만 또는 고의적 허위 진술에 의존 할 수 있다. 예로서, 부동산 업자가 전기선 지역권이 주택 건축과 상관없다, 홍수 지대, 땅 면적, 지목법 위반, 담보물, 귀퉁이 땅 같은 것을 판매자 설명에 의존하면 되었지 구입자가 공공기록을 조사 할 의무가 없다고 판결했다. 

공공 기록 검토 의무 있다: 

구입자는 판매자가 밝힌 중요한 결함은 공공 기록에서 발견했어야 된다는 사건도 있다. Mobilehome Park 판매 계약서에 44 동 건축 허가인데 지역권 검토 조건으로 판다고 했다. 5 동의 위치는 석유회사에서 언제든지 배관 관리를 위해 출입할 권리가 있는 지역권이 있다. 구입자가 장소 구경을 했을 때는 5 동이 배관 위에 있었지만, 석유회사 배관 공사를 위해서 5 동을 임시로 이동 시키고는 공사 후에는 다시 옛 자리에 옮겨 두었다. 구입 후에 석유회사는 5 동을 치워 달라고 요구했다. 구입자는 사기 당했다고 소송했다. 

법원은, 공공 기록에서 지역권 (easement) 조사를 했다면 이 사실을 알 수 있었든 것이므로 판매자는 사실을 밝힐 의무를 완수 했다고 판결했다. 

전문 지식 구입자 : 

구입자 2 사람 가운데 한 사람은 토목기사, 또 한 사람은 감정사이고 융자 브로커이다. 이들은 부동산 매매를 알고, 필요한 수리와 비용까지도 잘 안다. 이들은 계약 이전에 부동산 검사를 했고 또 카운티 건축과에 찾어가서 건물 기록 조사도 했다. 부동산 상태는 수리할 것이 많고 방취되어 있었기에 육안으로 쉽게 모든 결함을 볼 수 있는 상태였다. 구입자는 판매자가 중요한 결함을 밝히지 않았고 거짓말 했다고 주장했다. 법원은, 비록 부동산 상태를 거짓 설명하고 숨겼다고 주장하지만, 구입자들은 부동산 검사를 했고, 합당하게 자세히 검사를 했으므로 무엇이 잘못 된 것인가를 알고 있었으므로 판매자가 은폐한 것은 아무것도 없다고 판결했다. 

검사원 채용 : 

실제로 건축 공사 현장에서 집을 수리하고 부동산 개발 경험이 없는 일반인은 결함이 눈에 보이는 되도 결함이 있는 것인지 고장이 난 것인가를 알지 못 한다. 

대부분의 부동산 업자도 마찬 갖이다. 그러다 보니 전문 검사원을 채용한다. 하지만 엉터리 검사원도 많다. 

나는 건축, 주택 수리, 부동산 개발 사업 경험이 있고 General Contractor 면허증 (B 352545)도 있다. 시청 건축과에서 planning commission 으로도 일을 했었다. 

우연히 부동산에 관심을 갖이게 되어 부동산 업을 하면서 주택이나 상가 건물 매매를 하게 된다. 이때에 구입자들은 전문 검사원을 채용한다. 이들이 어떤 것이 잘못 되었다면서 검사 보고서를 작성한다. 그런데 아무런 결함이 없는데도 잘못 된 것이라면서 검사 보고서에 기록 된 것을 발견하게 되는 경우가 허다하다. 그러므로 검사원을 채용하더라도 경험이 많은 사람을 채용해야 된다. 검사원 잘 못 채용하게 되면 매매가 깨질 수 있다. 

그리고 판매자는 집을 판매하기 이전에 잘못된 결함을 시정 해 둠으로서 시간 절약이 되고 주택 가격도 제되로 받을 수 있다. 

Escrow 중에 시정을 할려면 짧은 시간에 수리 한다는 것이 쉽지 않고, 비용도 더 많이 지출 될 수 있다.